האבולציוה של התמא 38 - רקע כללי

מדינת ישראל ממוקמת על קו השבר הסורי-אפריקני, ולפיכך נמצאת בסיכון גבוה לרעידות אדמה. במהלך ההיסטוריה התרחשו בארץ ישראל עשרות רעידות אדמה, חלקן הרסניות ביותר. על פי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בישראל ישנן 1.1 מיליון דירות, אשר לא יעמדו בפני רעידת אדמה חזקה. מבנים אלה לא הוקמו בהתאם לתקן עמידות מבנים ברעידות אדמה (תקן ישראלי 413), שנכנס לתוקף רק בשנת 1975.

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שנועדה בראש וראשונה לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. בבסיס התכנית דרך מקורית ומהירה להשביח את ערך הנכס ולשפר את איכות החיים, ללא עלות כספית מצד הדיירים. מטרת התוכנית היא לחזק מבנים ישנים, אשר נבנו לפני שנת 1980, ולפיכך אינם עומדים בתקן הקיים (413). התוכנית חלה על מבני מגורים ומבנים לשימושים אחרים. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים כדוגמת מחסנים, שאינם מאוישים רוב הזמן. כמו כן, התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

תמ"א 38 מביאה לידי חיזוק המבנים על ידי עידוד יזמות מעל או במקום אותם מבנים. במסגרת התכנית ייבנו יחידות דיור חדשות ויורחבו דירות קיימות בהתאם למגבלות בכל בנין לגופו. על ידי הנחות במיסוי עד כדי פטור מלא וקיצור הליכים סטטוטוריים, מתאפשר מימוש יעיל של עקרונות התמ"א.

במסגרת פרויקט תמ"א 38 טיפוסי, זוכים הדיירים ליתרונות רבים ולהשבחת ערך הנכס: חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, שיפוץ הבניין מפנים ומבחוץ, הוספת מעלית, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסת שמש, טיפול בתשתיות, הרחבת מספר מקומות החניה, הסדרת רישום בית משותף ועוד.

תנאי להגשת בקשה להיתר על פי תמ"א 38 הוא קבלת אישור בכתב ממהנדס שהוסמך לכך, כי אכן ישנו צורך לחזק את המבנה בפני רעידות אדמה. אישור יינתן לאחר בדיקה הנדסית של עמידות המבנה בפועל. המהנדס ייקבע את הצורך בחיזוק המבנה ויגיש דו"ח למהנדס הועדה המקומית הכולל: פירוט מצב השלד של המבנה, אופן החישוב הסטטי של חוזק המבנה ותכנית רעיונית לשיטת החיזוק המוצעת על ידו.

השלב הראשוני בתמ"א 38 הוא לדאוג להסכמה עקרונית של דיירי הבניין, ברוב של 80% לביצוע התוכנית. ישנו מנגנון חוקי המאפשר לחייב דיירים סרבנים להשתתף בפרויקט במידה ו80% מהדיירים מעוניינים. עם זאת, יש לציין שמרבית היזמים יכנסו לפרויקט רק אם אחוז ההסכמה בפועל גבוה בהרבה.

תמ"א 38 אמנם אושרה ע"י ממשלת ישראל ב-14 באפריל 2005, אך עד לינואר 2008 חוזקו מבנים בודדים בלבד וזאת בשל קשיים כלכליים ובירוקרטיים - תמריץ כלכלי שאינו מספיק למימון החיזוק; הליכי רישוי ארוכים; וקושי במתן ביטחונות לבנק כתנאי למימון הפרויקט. בעקבות זאת, נחקקו הסדרי חקיקה משלימים לתמ"א 38, שמטרתם לעודד את היזמים והדיירים לבצע את התוכנית:

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס''ח 2008 - קובע הוראות מקלות בעניין הרוב הנדרש בבית משותף על מנת לקבל החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון 62-הוראת שעה), התשס''ח 2008 - מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו נתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38.

חוק התכנון והבניה (תיקון מס 96), התשע''א 2011 - קובע פטור מהיטל השבחה.
תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)2011 באפריל 2011 הגדילה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את זכויות הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א 38. על פי החלטה זו תוענק לבעלי הדירות תוספת זכויות בנייה של עד 2.5 קומות (באישור הוועדה המקומית). עד השינוי, ניתנו בחוק זכויות לתוספת בנייה של קומה אחת בלבד.